Apartmanda Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Apartman toplantısında en sık sorulan soru şudur: "Bu karar için kaç kişi gerekir?" Yanıt, konuya göre değişir. Aşağıda Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki (634 sayılı KMK) yeter sayıları madde numaralarıyla topladık. Her satırı kanun metninden teyit ettik.

Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı aynı şey midir?

Hayır. İki ayrı kavramdır:

• Toplantı yeter sayısı: Toplantının yapılabilmesi için gereken katılım. KMK m.30'a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır.
• Karar yeter sayısı: Kararın geçerli olması için gereken oy. Genel kural "oy çokluğu"dur; ancak birçok konuda kanun özel bir yeter sayı belirler ve bu özel hükümler saklıdır (KMK m.30, son fıkra).

Ayrıca her kat maliki, arsa payına bakmaksızın bir oya sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır ancak toplam oyların üçte birinden fazlasına sahip olamaz (KMK m.31).

Hangi karar için hangi çoğunluk gerekir? (Tablo)

Konu	Gereken çoğunluk	Dayanak
Kurulun toplanması (ilk toplantı)	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası; kararlar oy çokluğuyla	KMK m.30
İkinci toplantı	Katılanların salt çoğunluğu; ilk toplantıdan en az 7, en geç 15 gün sonra	KMK m.29, m.30
Yönetici atanması	Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu	KMK m.34
Denetçi veya denetim kurulu seçimi	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.41
Yönetim planının değiştirilmesi	Bütün kat maliklerinin beşte dördü	KMK m.28
Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış badana/boya (kat malikinin isteği)	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	KMK m.19
Ortak yerlerin düzgün veya rahat kullanımına, faydasının artırılmasına yarayan yenilik ve ilaveler	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.42
Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, merkezi sistemden ferdi sisteme (veya tersine) geçiş (kat malikinin isteği)	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.42
Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binada merkezi ısıtmanın ferdi ısıtmaya dönüştürülmesi	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği	KMK m.42
Mesken olarak gösterilen bölümde işyeri, lokanta, imalathane vb. yer açılması	Kat malikleri kurulunun oybirliği	KMK m.24
Kat ilavesi, zemin/bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması	Kat malikleri kurulunun oybirliği (ve arsa paylarının yeniden oybirliğiyle belirlenmesi)	KMK m.44
Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi gibi temlik işlemleri; dış duvar, çatı veya damın reklam amacıyla kiralanması	Bütün kat maliklerinin oybirliği	KMK m.45
Yükümlülüklerini yerine getirmeyen malikin bağımsız bölümünün devri için dava açılması kararı	Diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (aksi kararlaştırılmadıkça)	KMK m.25

Örnek: Çatıya cep telefonu operatörü reklamı ya da panosu kiralamak istiyorsunuz. Dış duvar, çatı veya dam reklam amacıyla kiralanacağı için KMK m.45 gereği bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir; çoğunluk yetmez.

"Sayı ve arsa payı çoğunluğu" tam olarak ne demektir?

Kanun metni bu konularda "kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu" der. Yani hem kişi sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk aranır; bir ölçütte çoğunluk sağlanıp diğerinde sağlanmazsa karar oluşmaz. Hesabın tüm kat malikleri üzerinden mi, toplantıya katılanlar üzerinden mi yapılacağı gibi ayrıntılarda içtihat ve olayın özelliği devreye girebilir; belirsiz durumlarda bir avukata danışmanız yerinde olur.

Yönetici seçimi zorunlu mu?

KMK m.34'e göre anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Ayrıntılar için apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberine bakın.

Karar alındı ama bir malik itiraz ediyor; ne olur?

Kararlar bütün kat malikleri için bağlayıcıdır (KMK m.32). Kararla aynı fikirde olmayan malik, KMK m.33'teki sürelerde sulh mahkemesine iptal davası açabilir: toplantıya katılıp aykırı oy kullananlar için karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayanlar için kararı öğrenmelerinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay.

Toplantı kararlarını doğru kaydetmek için ne yapmalı?

Kararın hangi çoğunlukla alındığı, tutanakta açıkça yazılmalıdır: katılım sayısı, kabul, ret ve çekimser oyları. Karar tutanağı aracı bu bilgileri düzenli yazmanıza yardım eder. Senin Site'de kararlarınızı katılımcı ve oy sayılarıyla kaydedebilir, duyuru ve anket özelliğiyle sakinleri bilgilendirebilirsiniz. Tüm özellikler lansman döneminde ücretsizdir; ücretsiz kayıt olarak deneyin.

Karar defterinin nasıl tutulacağı için karar defteri rehberine, toplantının işleyişi için toplantı rehberine başvurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.