Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? Şartlar, Oy Sayısı ve Süreç

Apartmanda yönetici seçimi çoğu zaman "kim boş, o yapsın" ya da "geçen seneki devam etsin" mantığıyla geçer. Oysa yönetici, ortak paranın sorumlusu ve kurul kararlarının uygulayıcısıdır; seçimi doğru yapmak hem hukuki hem finansal riski azaltır. Bu yazıda kanunun yönetici seçimiyle ilgili kurallarını ve pratik ölçütleri bir araya getirdik.

Yönetici seçmek zorunlu mu?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Daha az bölümlü yapılarda zorunluluk yoktur ancak ortak masrafların düzenli toplanması için yine de yönetici seçilmesi iyi bir uygulamadır.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici atanması gereken yapıda atama yapılmazsa, yöneticinin görevleri sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (m.35). Yani "yönetici yok" demek sorumluluktan kurtarmaz.

Yönetici kim olabilir?

Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilirler. Tek kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir (m.34). Dışarıdan seçilen yönetici bir profesyonel yönetim şirketi ya da bu işi meslek edinmiş bir kişi olabilir.

Kanun yönetici için yaş, meslek veya mülkiyet şartı koymaz; ama yönetim planında ek şartlar bulunabilir. Planınızı mutlaka kontrol edin.

Hangi çoğunlukla seçilir?

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m.34). Bu, kurulun çağrı ve toplantı kurallarıyla birlikte düşünülmelidir:

• Kurul, yönetim planındaki zamanlarda, yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (m.29).
• Çağrı yazılı yapılır; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de ilk çağrıda belirtilir ve iki toplantı arası yedi günden az olamaz (m.29).
• Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır; ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu aranır (m.30).
• Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir (m.31).

Yönetici seçiminde m.34'teki çoğunluk şartının ikinci toplantıda nasıl uygulanacağı konusunu bu yazıda yorumlamıyoruz; uygulama farklılaşabildiği için kararın geçerliliği şüpheli ise bir avukata danışın.

Seçim tutanağını karar defterine yazın; bunun için karar tutanağı aracı, toplantı çağrısı için genel kurul çağrı yazısı aracı kullanılabilir. Toplantı düzeni için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır ve toplantı ve karar yeter sayıları yazılarına bakın.

Görev süresi ne kadar?

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (m.34). Yani yöneticilik görevi yıllıktır, "ömür boyu yönetici" kavramı yoktur. Kurul ayrıca haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41).

Yönetici nasıl seçilmelidir? Pratik ölçütler

Kanun şart koşmasa da şu soruları sormak işinizi kolaylaştırır:

1. Zaman ayırabilir mi? Tahsilat, ödeme, bakım takibi ve yazışma hafta içinde zaman ister.
2. Hesap tutma ve şeffaflık: Gelir-gider kaydını düzenli tutabilir ve açıklayabilir mi?
3. Tarafsızlık: Komşularıyla ilişkilerinde adil olabilir mi? Kendi borcu varsa tahsilat baskısı kurmak zor olur.
4. İletişim: Duyurularını zamanında ve açık yapar mı?
5. Dijital beceri: Excel veya program kullanımına açık mı? Apartman yönetim programı kayıt tutmayı kolaylaştırır.
6. Teminat ve sözleşme: Yönetici atanırken sözleşmede teminat şartı konabilir; sözleşmede olmasa bile haklı sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (m.34).

Seçim yapılamazsa ne olur?

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur. Atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep varsa atayan mahkeme değiştirmeye izin verebilir (m.34).

Yönetici seçildikten sonra neler yapılmalı?

• Ad ve adres panosu: Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir; yapılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesince idari para cezası verilir (m.34).
• Devir teslim: Eski yöneticiden defter, belge ve banka bilgilerini tutanakla teslim alın.
• Banka hesabı: Toplanan paraların muteber bir bankada yönetici adına, ancak yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutulması yöneticinin görevidir (m.35).
• Denetçi: Kurul denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (m.41). Ayrıntı için denetçi kimdir, ne yapar yazısına bakın.

Görevlerin ayrıntısı için yöneticinin görevleri ve sorumlulukları yazısını okuyun. Yeni yönetici Senin Site'de roller ve yetkiler yapısıyla ekibini ayrı yetkilerle tanımlayabilir; lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir ve ücretsiz kayıt kredi kartı gerektirmez.

Tek yönetici mi, yönetim kurulu mu?

Kanun iki seçenek tanır: tek bir yönetici ya da üç kişilik bir yönetim kurulu (m.34). Tek yönetici hızlı karar verir ve sorumluluk nettir. Üç kişilik kurulda iş bölümü yapılabilir, birinin yokluğu yönetimi durdurmaz; ama kararlar yavaşlayabilir ve sorumluluk dağılır. Büyük sitelerde kurul ve profesyonel şirket birlikte çalışabilir.

Seçim toplantısı için kısa kontrol listesi

• Yönetim planındaki toplantı zamanını ve çağrı kurallarını doğrulayın.
• Çağrıyı tüm maliklere yazılı yapın; ikinci toplantının yerini ve tarihini ilk çağrıda belirtin.
• Adayların kısa tanıtımını önceden paylaşın.
• Oylamayı sayı ve arsa payı olarak ayrı ayrı sayın ve tutanağa yazın.
• Yönetici ve denetçi ücretini yönetim planına uygun biçimde karara bağlayın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.