Aidat Ödenmezse Ne Olur? Yasal Sonuçlar ve Yönetici Ne Yapabilir

Aidat, apartmanın ortak giderlerinin kat malikleri arasında paylaşılan kısmıdır. Birkaç kişinin ödememesi bile asansör, temizlik, elektrik ve onarım gibi giderleri aksatır; sonunda ödeyenler ödemeyenin yükünü taşır. Bu yüzden Kat Mülkiyeti Kanunu ödemeyen için hukuki yollar tanımlamıştır. Bu yazıda adım adım ne olabileceğini, yöneticinin ve diğer maliklerin neler yapabileceğini anlatıyoruz.

Aidat ödemek zorunlu mu?

Evet. 634 sayılı Kanun'un 20. maddesine göre her kat maliki ortak giderlere ve bu giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile avansları eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Maddenin başındaki "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesi nedeniyle maliklerin farklı bir paylaşımda anlaşması mümkündür.

Aynı madde, malikin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamayacağını söyler. "Asansörü kullanmıyorum" ya da "bahçeye hiç çıkmıyorum" gerekçesiyle aidat ödenmez.

Ödeme gecikirse ilk sonuç: gecikme tazminatı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (m.20). Tazminat borç ödenene kadar günlük işler. Nasıl hesaplandığını örnekle gecikme tazminatı nasıl hesaplanır yazısında, hızlı sonuç için gecikme tazminatı hesaplama aracında görebilirsiniz.

Yönetici ve diğer kat malikleri neler yapabilir?

Kanun burada iki yolu birlikte sayar: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, Kanun'a ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20). Yöneticinin görevleri arasında da kat mülkiyetine ilişkin borçlarını yerine getirmeyen maliklere karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının tapuya tescil ettirilmesi sayılır (m.35).

Pratikte sıra genellikle şöyle ilerler:

1. Hatırlatma: Borç listesi ve ekstreyle yazılı veya sözlü hatırlatma.
2. İhtar: Borcun belirli bir sürede ödenmesini isteyen yazılı ihtar. Noter yoluyla yapılması delil açısından güçlüdür. Aidat ihtarnamesi aracıyla borç dökümlü bir ihtar taslağı hazırlayabilirsiniz.
3. İcra takibi veya dava: İlamsız icra takibi yolu, çoğu zaman en hızlı yoldur. Ayrıntılar için aidat borcu icra takibi yazımıza bakın.
4. Kanuni ipotek: Mahkemece tespit edilen borç ödenmezse tapuya ipotek şerhi konabilir (aşağıda).

Kiracı borçtan sorumlu mu?

Kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur (m.22). Yani yönetici, borcun tamamını isterken malike de, bölümde oturana da başvurabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aidatın kime ait olduğu konusunu aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazısında ayrıca ele alıyoruz.

Kanuni ipotek nedir?

Kat malikinin borcu kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (m.22). Maddeye göre kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Çok tekrarlanan borçlanmada mülkiyetin devri mümkün mü?

Kanun'un 25. maddesi, bir kat maliki borç ve yükümlerini yerine getirmemekle diğer maliklerin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların hâkimden o bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini isteyebileceğini düzenler. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması hâlinde çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır. Bu, son derece istisnai bir yoldur; dava için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi gerekir ve devir karşılığında bölümün değerinin malike ödenmesi söz konusudur. Böyle bir adımdan önce mutlaka bir avukata danışın.

Yönetici ne zaman istifa edebilir?

Maliklerin borçlarını yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmemesi hâlinde, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmesini feshedip yöneticilikten çekilebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir (m.40). Tahsilat sorunu uzayan sitelerde bu madde, yöneticinin elini güçlendirir.

Borç birikmeden nasıl önlem alınır?

• Aidat tutarını ve vade gününü yazılı olarak duyurun; işletme projesini kat malikleri kuruluna onaylatın.
• Borcu her dairenin kendi sayfasında şeffaf gösterin; kimin ne kadar borcu olduğunu net bilmek, hatırlatmayı kolaylaştırır.
• Ödemeyi kolaylaştırın: banka hesabı bilgisini ve havale açıklama düzenini önceden paylaşın.
• Gecikmeyi erken yakalayın: ilk ayda yapılan nazik bir hatırlatma, üçüncü ayda gelen icra tehdidinden çok daha az sorun çıkarır.

Senin Site'nin aidat takibi özelliği her dairenin aylık borcunu yazar, ödemeleri en eski borca uygular ve kalan anapara ile gecikme tazminatını gösterir. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir ve kredi kartı gerekmez; ücretsiz kayıt olarak apartmanınızı birkaç dakikada kurabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Genel kurul kararı olmadan aidat artırmak. Aidatın dayanağı, kat malikleri kurulunda onaylanan işletme projesidir; kurul kararı olmayan miktar tartışma çıkarır.
• İhtarı kayıtsız bırakmak. Sözlü hatırlatma işe yaramazsa, tarihi belli yazılı ihtar bir sonraki adımda işinizi kolaylaştırır.
• Ödemeyi yanlış dairenin borcuna yazmak. Banka açıklamasında daire numarası bulunmuyorsa tahsilat eşleşmez, haksız bir borç görüntüsü oluşur. Banka ekstresi eşleştirme bu hatayı azaltır.
• Süreleri kaçırmak. İcra ve dava süreleri ile zamanaşımı sınırları kesindir; ayrıntı için aidat borcu zamanaşımı yazısına bakın.

Kısa özet tablosu

Adım	Ne yapılır?	Dayanak
1	Gecikme tazminatı işler (aylık yüzde beş)	KMK m.20
2	Yönetici veya malikler dava açar ya da icra takibi yapar	KMK m.20, m.35
3	Kiracı kira miktarıyla sınırlı sorumludur	KMK m.22
4	Kanuni ipotek tescil edilebilir	KMK m.22
5	Tekrarlayan ihlalde mülkiyet devri istenebilir	KMK m.25

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.