Aidatı Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Her ay aidat ödenirken akla aynı soru gelir: Bu masraf kiracının mı, ev sahibinin mi? Yanıt iki ayrı hukuk ilişkisine bölünür. Biri apartman yönetimi ile kat malikleri arasındaki ilişkidir (Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK). Diğeri malik ile kiracı arasındaki kira ilişkisidir (Türk Borçlar Kanunu, TBK). İkisini karıştırmamak hem yönetici hem de dairede oturanlar için işleri kolaylaştırır.

Kanun karşısında borçlu kim?

KMK m.20'ye göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. Yani gider ve avans borcunun asıl muhatabı kat malikidir. Malik, ortak yerleri kullanmaktan vazgeçtiğini ya da kendi bölümünün durumu gereği bunlardan faydalanmaya gerek olmadığını ileri sürerek de gider payını ödemekten kaçınamaz.

Gideri ödemeyen malik hakkında yönetim planına, KMK'ya ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Ödemeyi geciktirdiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı da yükümlülüktür (KMK m.20). Hesap için gecikme tazminatı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kiracı da sorumlu mudur?

Evet, ama sınırlı. KMK iki yerde konuyu düzenler:

• m.18: Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine ya da bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olur.
• m.22: Kat malikinin 20. maddeye göre payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

"Müteselsil sorumluluk", yöneticinin alacağın tamamı için malike veya kiracıya başvurabileceği anlamına gelir. Ancak kiracıdan istenebilecek tutar, ona ait kira borcunu aşamaz.

Örnek: Kira bedeli 15.000 TL olan dairenin aidat borcu 30.000 TL'ye ulaşmış olsun. Kiracıdan, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadarı istenebilir; kiracı bu tutarı öderse ev sahibine olan kira borcundan düşer. Kalan borç için malike gidilir. Rakamlar varsayımsaldır.

Kira sözleşmesinde aidat kimin üzerinde?

Bu soru yönetimi değil, malik ile kiracıyı ilgilendirir. TBK'da kira ilişkisine dair şu hükümler yer alır:

• TBK m.303: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• TBK m.314: Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
• TBK m.317: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır.

Bu maddeler birlikte okunduğunda, aidatın hangi kısmının kimde kalacağının en çok kira sözleşmesinde yazılı şartlara bağlı olduğu görülür. Birçok kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu açıkça yazılır. Sözleşmede hüküm yoksa tartışma çıkabilir; bu durumda yukarıdaki maddeler ve olayın özellikleri değerlendirilir. Hangi gider kalemlerinin olağan kullanım, hangilerinin yatırım niteliği taşıdığı sorusu için demirbaş ve işletme gideri farkı rehberine bakın.

Yönetici hangi uygulamayı izlemeli?

Yönetici açısından pratik öneriler:

1. Borçlu kayıtta kim görünüyor? Aidat borcu kanunen malike aittir; kiracıya borç yazmak yönetim planı ve uygulama alışkanlığına bağlıdır. Her iki bilgiyi de kayıtta tutmak gerekir.
2. Kira sözleşmesini istemeyin, ama kiracıyı tanıyın. Yönetici için önemli olan, dairede kimin oturduğunu ve ona nasıl ulaşılacağını bilmektir.
3. Kiracı çıkarsa borç kalıyor mu? Kalıyorsa malikle iletişime geçin; kat maliki bu borçtan sorumludur.
4. Bildirimler yazılı olsun. Aidat hatırlatmaları ve ihtarlar hem malike hem kiracıya gidebilir.

Ödemeyen malik için yasal yollar, gecikme tazminatı ve icra takibi ayrıntıları aidat ödenmezse ne olur rehberinde anlatılıyor.

Senin Site'de malik ve kiracı nasıl takip edilir?

Senin Site'de her daireye malik ve kiracı kişi olarak atanır; kiracı çıkışı ve malik devri ayrı kayıtlarla izlenir. Daire sayfasında "aidat kime yazılsın" ayarı vardır: borç malike ya da kiracıya (kiracı yoksa malike) yazılır. Bu yalnızca varsayılan seçimdir; borçlandırma sırasında değiştirebilirsiniz. Borcun malike mi kiracıya mı yazılacağı yönetim planınıza ve kira sözleşmesine göre belirlenir.

Malik hesabı, kiracısının borç durumunu da görebilir. Ayrıntılar için malik ve kiracı takibi ve aidat takibi sayfalarına bakın. Aidat tutarını arsa payı ya da eşit paylaşım gibi yöntemlerle bulmak için aidat hesaplama aracı yardımcı olur. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir; kredi kartı gerekmeden kayıt olabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.