Demirbaş ve İşletme Gideri Farkı Nedir?

Apartman yöneticilerinin en çok tartıştığı konulardan biri, bir giderin "aidattan mı karşılanacağı" yoksa "ayrıca toplanması gereken bir masraf mı" olduğudur. Halk arasında bu ayrım "işletme gideri" ve "demirbaş gideri" diye anılır. Önce önemli bir noktayı söyleyelim: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) "demirbaş" sözcüğüyle bir tanım yapmaz. Ayrımı kanunun kendi kategorileri üzerinden anlamak gerekir.

Kanun giderleri nasıl sınıflandırır?

Kanun metninde iki ana grup görülür:

1. Sürekli yönetim, işletme ve bakım giderleri (KMK m.20). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri; anagayrimenkulün sigorta primleri; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler; ortak tesislerin işletme giderleri. Bunlar için toplanacak avans da aynı esaslara tabidir.
2. Yenilik ve ilaveler (KMK m.42-43). Ortak yerlerin düzgün veya daha rahat kullanımına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın artırılmasına yarayan yenilikler (m.42); çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilikler (m.43).

Günlük dilde "demirbaş" denilen birçok kalem, pratikte ikinci grupta ya da onarım kapsamında kalır. Bir giderin hangi gruba girdiği, işin niteliğine ve alınan karara bakılarak belirlenir.

Aidatla karşılanan sürekli giderler hangileridir?

KMK m.20'ye göre aksi kararlaştırılmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avans eşit olarak paylaşılır.
• Anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.

Bu paylaşım biçimi ayrıntılarıyla arsa payına göre gider paylaşımı rehberinde anlatılıyor. Önemli not: m.20 "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesini içerir; yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir.

Örnek: Çatı yalıtımındaki küçük bir sızıntının onarımı, ortak yerlerin onarım gideridir ve genel kurulun yılda bir toplanıp onayladığı işletme bütçesinin içinde yer alabilir. Ortak alanlara yeni bir güvenlik kamerası sistemi kurmak ise yeni bir ilave olabilir ve ayrıca karar gerektirir. Hangisi olduğuna ilişkin kesin bir sınıflama için olayın ayrıntıları gerekir.

Yenilik ve ilave için hangi çoğunluk gerekir?

KMK m.42'ye göre kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz. Ortak yerlerin düzgün veya kullanımı daha rahat ve kolay hale getirilmesine, yahut elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Gider konusunda m.42 iki yön gösterir: Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren işlere ilişkin fıkradan sonra gelen hükümde, bu işlerin giderlerinin yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödeneceği yazılıdır. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin dönüştürülmesi gibi ortak işlerin giderleri ise arsa payı oranına göre ödenir. Dönüşüm kararlarında aranan çoğunluklar için yeter sayılar tablosuna bakabilirsiniz.

Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis veya farklı renkte dış badana yaptırmak isteyen kat maliki ise tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almak zorundadır (m.19). Ancak mahkemenin acil onarım veya güçlendirme zorunluluğunu tespit ettiği hallerde kat maliklerinin rızası aranmaz.

Çok masraflı ve lüks yenilikler kimin sorumluluğunda?

KMK m.43'e göre yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde ya da geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bu tür yenilik ve ilavelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öder.

Başlangıçta katılmayan kat maliki ya da halefleri, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanır.

Kiracının payına ne düşer?

Kiracı açısından konu kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu ile ilgilidir. TBK m.317'ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır. Büyük yatırım niteliğindeki yenilik giderlerinin malik ile kiracı arasında nasıl paylaşılacağı ise sözleşmeye göre belirlenir. Kanunun apartman yönetimine karşı yüklediği sorumluluk için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder rehberine bakın.

Gider kalemlerini nasıl düzenli tutarsınız?

İşletme giderleri ile yatırım niteliğindeki giderleri karıştırmamanın en kolay yolu, her gideri kategorisiyle ve belgesiyle kaydetmektir. Senin Site'de giderler kategori, tarih, tedarikçi ve tutar bilgisiyle tutulur; yıllık bütçe planınızla karşılaştırabilirsiniz. Gelir, gider ve kasa özelliğini inceleyin. Yıllık planı hazırlamak için işletme projesi rehberine, dairelere düşen payı hesaplamak için aidat hesaplama aracına göz atın. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir; hemen kayıt olabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.