İşletme Projesi Nedir, Nasıl Hazırlanır?

Her apartmanın bir yıllık harcaması vardır: temizlik, asansör bakımı, elektrik, su, personel maaşı, sigorta, küçük onarımlar. İşletme projesi bu harcamaların önceden planlanıp dairelere adil biçimde dağıtıldığı resmî bir plandır. Bu rehberde projenin kanundaki tanımını, içeriğini, onay sürecini ve pratikte nasıl hazırlanacağını bulacaksınız.

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminin tahmini gelir ve gider bütçesidir. KMK m.37'ye göre projede özellikle şunlar gösterilir:

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları
• Tüm giderlerden her kat malikine, KMK m.20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar
• Her kat malikinin m.20'deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Yani proje yalnızca "yıllık bütçe" değil, aynı zamanda her dairenin ne kadar ödeyeceğini de içerir. Paylaşım ilkeleri için arsa payına göre gider paylaşımı rehberine bakın.

Kim hazırlar, kim onaylar?

Güncel m.37 metnine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.

Proje; kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Güncelleme notu: KMK m.37 ve m.35'in bazı bentleri 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Eski uygulamada yöneticinin "uygun miktarda avans" toplayıp tükenince yeniden toplaması öngörülürdü; güncel metinde avansın, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanacağı belirtilir (m.35). Uygulamadaki ayrıntıları yazı tarihindeki yürürlük durumuyla birlikte kontrol etmenizi öneririz.

Yeni düzenlemede geçici proje bedeli sınırı var mı?

Evet. Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki projenin bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıdaki usulde kat malikleri kuruluna sunulur (KMK m.37). Yeniden değerleme oranı her yıl ilan edildiğinden güncel oranı resmî kaynaklardan kontrol edin.

İşletme projesi neden önemlidir?

1. Bütçe şeffaflığı sağlar. Sakinler paranın nereye gideceğini önceden görür.
2. Aidat tutarının dayanağı olur. Aidat artışları keyfî değil, plana dayalı olur. Artış kararları için aidat zammı nasıl yapılır rehberine bakın.
3. Tahsilatta güç verir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu, borçlu hakkında takip yaparken dayanak sunmanızı kolaylaştırır.
4. Yöneticiyi korur. Yönetici bütçe dışında harcama yaparsa hesabını vermesi kolaylaşır; hesap verme, yönetim planındaki zamanlarda veya her takvim yılının ilk ayında yapılır (m.39).

İşletme projesi adım adım nasıl hazırlanır?

1. Önceki yılın giderlerini toplayın. Elektrik, su, asansör bakımı, temizlik, personel, sigorta, onarım gibi kalemleri kategorilere ayırın.
2. Beklenen artışları ekleyin. Personel zammı, enerji fiyatları, sözleşme yenilemeleri.
3. Tahmini yıllık gelir ve gider tablosunu çıkarın.
4. Giderleri dairelere paylaştırın. Kapıcı gibi bazı giderler eşit, diğerleri arsa payı oranında; yönetim planı farklı öngörebilir (m.20).
5. Her daire için avans tutarını belirleyin. Aylık aidat, yıllık planlanan giderin on ikiye bölünmesiyle bulunabilir.
6. Kat maliklerine bildirin. İmza karşılığı veya taahhütlü mektupla.
7. Genel kurulda onaylatın. Karar defterine yazdırın. Ayrıntılar için karar defteri rehberi.

Örnek (varsayımsal): Yıllık planlanan gider 240.000 TL, 12 daire. Beklenmeyen giderler için %10 ek pay konursa yıllık gereksinim 264.000 TL, aylık toplam 22.000 TL olur. Eşit paylaşımda her daireye aylık yaklaşık 1.833,33 TL düşer.

Senin Site'de işletme projesi nasıl hazırlanır?

Senin Site'de Raporlar bölümündeki İşletme projesi sayfası bu adımları kolaylaştırır:

• Önce Bütçe sayfasında yıl için kategori bazında planlanan giderleri girersiniz.
• İşletme projesi sayfasında yılı seçer, isterseniz beklenmeyen giderler için yüzde ek pay eklersiniz.
• Paylaşım yöntemini seçersiniz: eşit paylaşım, arsa payına göre veya brüt m²'ye göre.
• Sistem toplam planlanan gideri, ek payla birlikte yıllık gereksinimi ve aylık toplam aidat gereksinimini (yıllık ÷ 12) gösterir; ardından her daire için mevcut aidat, önerilen aylık aidat ve farkı listeler. Kuruş yuvarlama farkı ayrıca görünür.
• Çıktıyı yazdırıp yönetici ve denetçi/kurul üyesi imzasına sunabilirsiniz.
• Genel kurul onayından sonra "aidatları güncelle" onay kutusunu işaretleyerek tüm dairelerin aylık aidatını önerilen değerlerle değiştirebilirsiniz. Geçmiş borçlar etkilenmez; yeni aylık borçlandırmalar bu tutarlarla yapılır.

Arsa payı veya m² yönteminde değeri eksik olan daire varsa sistem uyarır ve güncellemeyi engeller. Belgenin altında, aidatın nasıl belirleneceğinin kat malikleri kurulu kararına ve yönetim planına tabi olduğu, belgenin genel kurul veya yönetim kurulu kararıyla onaylanması gerektiği notu yer alır. Yani uygulamadaki çıktı bir hesap önerisidir; hukuki onay genel kurul kararıdır.

Kayıt olmadan hızlı deneme için işletme projesi hazırlama aracını, dağıtımı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Gelir ve giderlerin takibi için gelir, gider ve kasa özelliğine, yıl içindeki nakit hareketleri için işletme defteri rehberine bakın. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir; hesabınızı hemen açın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.