Aidat Zammı Nasıl Yapılır? Karar Yeter Sayısı ve İşletme Projesi

Giderler her yıl artar: elektrik, temizlik, asansör bakımı, personel ve sigorta bedelleri değişir. Aidat sabit kalırsa kasa açık verir. Ama "zam yaptık" demek yetmez; aidatın hukuki dayanağı vardır ve bu dayanağı doğru kurmak, hem itirazları hem de ileride tahsilat sorunlarını azaltır. Bu yazıda aidat zammının nasıl karara bağlanacağını anlatıyoruz.

Aidat neye dayanır?

Aidat, kanundaki karşılığıyla ortak giderlere ve bu giderler için toplanacak avansa katılma payıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Yönetici, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar (m.35).

İşletme projesi ise bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve her malikin vermesi gereken avans tutarını gösteren belgedir (m.37). Yani aidat zammı, pratikte yeni bir işletme projesinin kabulü demektir. Ayrıntı için işletme projesi nedir, nasıl hazırlanır yazısına bakabilirsiniz.

Adım adım aidat zammı

1. Giderleri çıkarın. Geçen yılın fatura, maaş, bakım ve sigorta kalemlerini toplayın; yeni yıl için tahmini artışları ekleyin. Yedek pay ayırmak, olası arızalar için sağlıklı bir yaklaşımdır.
2. Projeyi hazırlayın. Toplam gideri paylaşım esaslarına göre bölün. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve avansları eşit; sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır; maliklerin aralarında başka türlü anlaşması saklıdır (m.20). İşletme projesi hazırlama aracı giderleri toplayıp aylık aidatı hesaplar; aidat hesaplama aracı arsa payına göre dağılımı gösterir.
3. Maliklere bildirin. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (m.37).
4. Toplantıya çağırın. Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir; toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, sebep de bildirilerek çağrı yapılır (m.29). Yıllık olağan toplantı ise yönetim planındaki zamanda, yoksa takvim yılının ilk ayında yapılır. Genel kurul çağrı yazısı aracı taslak çıkarmanıza yardım eder.
5. Oylayın ve karar defterine yazın. Kararlar sayfa numaralı, noter mühürlü deftere yazılır ve toplantıdaki bütün kat malikleri tarafından imzalanır (m.32).

Karar yeter sayısı nedir?

Kanun, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıp oy çokluğuyla karar vereceğini söyler (m.30). Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilmelidir; iki toplantı arası yedi günden az olamaz (m.29).

Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oy sayısı sınırlıdır (m.31). Oy vekâletiyle ilgili sınırlar da m.31'de yer alır. Yönetim planınızda özel yeter sayı kuralı varsa onu da gözetin. Ayrıntılar için toplantı ve karar yeter sayıları yazımıza bakın.

Toplantı yapılmadan aidat artırılabilir mi?

Kanun, kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yöneticiye geçici bir işletme projesi yapma görevi verir; proje kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar uygulanır ve yönetici bunu gecikmeksizin hazırlar (m.37). Kurulca onaylanan bir proje varsa ve yeni geçici proje hazırlanacaksa, 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla eklenen son fıkra uyarınca geçici projedeki bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur. Oranın o yılki değerini bu yazıda vermiyoruz; Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın ilanından güncel değeri kontrol edin. Pratikte en sağlam yol, artışı kurulda onaylatmaktır.

Örnek hesap

Örnek: 20 daireli bir apartmanın yıllık giderleri şu şekilde tahmin ediliyor: personel ve sigorta 300.000 TL, enerji ve su 120.000 TL, asansör ve bakım 60.000 TL, onarım ve yedek 60.000 TL. Toplam 540.000 TL. Aylık toplam = 540.000 / 12 = 45.000 TL. Daireler eşit arsa paylı kabul edilirse aylık aidat = 45.000 / 20 = 2.250 TL. Arsa payları farklıysa paylaşım arsa payı oranına göre yapılır.

Gerçek apartmanda kapıcı gibi bazı giderlerin eşit, diğerlerinin arsa payına göre dağıtılacağını unutmayın; bunun için ayrı hesap gerekir.

Zam kararına itiraz

Kurul kararlarına karşı kat malikleri sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için süre karar tarihinden başlayarak bir aydır; toplantıya katılmayan için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır (m.33). Karar yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat sayılıyorsa süre koşulu aranmaz.

Zam sonrası tahsilat

Zam kararı alındı diye herkes ödemeyecektir. Ödemeyen için gecikme tazminatı ve icra takibi yolları açıktır. Kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararı, icra takibinde İcra ve İflas Kanunu m.68/1'deki belgelerden sayılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37); bu da kararı düzgün almanın değerini gösterir.

Senin Site'de aidat tutarını Ayarlar ve aidat ekranından yönetir, toplu borçlandırma yaparsınız; kararları işletme defteri ve karar defteri özelliğinde kayıt altına alabilirsiniz. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir; ücretsiz kayıt olabilirsiniz.

Zam öncesi hazırlık için ipuçları

• Zam gerekçesini giderlere dayandırın; fatura toplamlarını tablo hâlinde sunun.
• Kararı toplantıda tek tek kalem üzerinden değil, işletme projesi bütünü üzerinden oylayın.
• Gelecek ayın aidat tutarını karardan hemen sonra herkese yazılı duyurun.
• Zammı kabul etmeyen maliklerle bire bir görüşmek, dava riskini azaltır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.