Arsa Payına Göre Gider Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Aynı apartmanda iki daire aynı aidatı mı ödemeli, yoksa büyük daire daha mı çok vermeli? Kanundaki cevap iki katmanlıdır: bazı giderler eşit, bazıları arsa payı oranında paylaşılır. Bu rehberde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'deki düzeni, istisnaları ve örnek bir hesabı bulacaksınız.

Arsa payı nedir?

Arsa payı, bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu arsadaki hissesini gösteren orandır ve kat mülkiyeti kütüğünde ve tapuda yazılıdır. Genelde bir paydaya (örneğin 1000) oranla gösterilir. KMK m.16'ya göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak maliktir.

KMK m.12'ye göre arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak belirlenir; her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına kendisine bağlı arsa payıyla tescil edilir (m.13). Yani arsa payı yalnızca m²'ye değil, konuma da bağlıdır; m² ile arsa payı çoğu zaman paralel gitse de eşdeğer değildir.

KMK m.20 hangi giderleri nasıl paylaştırır?

Madde 20'ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlama olmadıkça:

Gider türü	Paylaşım biçimi
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avans	Eşit olarak
Anagayrimenkulün sigorta primleri	Arsa payı oranında
Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri	Arsa payı oranında
Yönetici aylığı gibi diğer giderler	Arsa payı oranında
Ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans	Arsa payı oranında

Kanun ayrıca ortak yerleri kullanmaktan vazgeçmenin gider payını ödemekten kurtarmayacağını söyler. Dolayısıyla "bu ortak yeri kullanmıyorum" demek, tek başına gider payını ödememe gerekçesi olmaz. Belirli yerlerin giderlerinin nasıl paylaşılacağı konusunda özel bir düzen isteniyorsa, bu yönetim planında açıkça yazılmalıdır.

Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir mi?

Evet. Madde 20'nin giriş cümlesi "aralarında başka türlü anlama olmadıkça" der. Yönetim planı ise bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28). Plan; aidatın eşit tutulmasını, m²'ye göre alınmasını veya bazı bölümler için indirim yapılmasını öngörebilir. Plan değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28).

Bu yüzden önce kendi yönetim planınızı okuyun. Planda bir hüküm varsa o geçerlidir; yoksa m.20'deki kural uygulanır.

Örnek hesap

Örnek (varsayımsal): 4 daireli küçük bir apartmanda arsa payları 1000 üzerinden şöyle olsun: Daire 1 = 300, Daire 2 = 300, Daire 3 = 200, Daire 4 = 200. Aylık giderler: kapıcı 8.000 TL, ortak alan elektriği, bakım ve yönetici aylığı toplamı 5.000 TL.

• Kapıcı gideri eşit: 8.000 ÷ 4 = 2.000 TL her daire
• Diğer giderler arsa payı oranında: Daire 1 ve 2: 5.000 × 300/1000 = 1.500 TL; Daire 3 ve 4: 5.000 × 200/1000 = 1.000 TL
• Aylık toplam: Daire 1 ve 2 için 3.500 TL; Daire 3 ve 4 için 3.000 TL

Gerçek aidat hesabında yönetim planınızdaki farklılıkları da hesaba katmanız gerekir. Hızlı sonuç almak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Yenilik ve ilave giderleri nasıl paylaşılır?

Bakım-onarım dışında kalan yenilik ve ilavelerde ayrı bir düzen vardır. KMK m.42'ye göre ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü gibi ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir; çok masraflı ya da lüks yeniliklerde (m.43) yararlanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir ve gideri karar verenler öder. Ayrım için demirbaş ve işletme gideri farkı rehberine bakın.

Gecikme ve tahsilat

Arsa payına göre hesaplanan aidatı ödemeyen malik hakkında dava açılabilir, icra takibi yapılabilir ve gecikme günleri için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20). Kiracı açısından durumu aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder rehberinde ele aldık; yıllık aidat artışı için aidat zammı nasıl yapılır yazısına göz atın.

Senin Site arsa payına göre aidatı nasıl hesaplar?

Senin Site'de her dairenin brüt m² ve arsa payı bilgisi tutulur. Raporlar bölümündeki İşletme projesi sayfasında yıllık bütçeyi üç yöntemden biriyle dairelere dağıtabilirsiniz: eşit paylaşım, arsa payına göre veya brüt m²'ye göre. Dağıtılan tutarlar, her dairenin payına göre orantılanır; kuruş yuvarlama farkı ayrıca gösterilir. Arsa payı veya m² değeri eksik olan daire varsa sistem bunu bildirir ve onaylamaya izin vermez. Bu şekilde dağıtımın dayanağını gösterebilir, aidatları toplantıda karara bağlayabilirsiniz. Daire kayıtlarını Excel'den de aktarabilirsiniz.

Aidat takibinin ayrıntıları için aidat takibi özelliğine bakın. Yıllık planın nasıl çıkarılacağını işletme projesi rehberinde anlattık. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir; kayıt olarak deneyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.