Asansör Periyodik Kontrolü Nasıl Yapılır?

Asansör, apartmanın en çok kullanılan ve en riskli ortak donanımıdır. Bu yüzden bakımı, yıllık kontrolü ve sorumluluğu hem kanunda hem yönetmeliklerde ayrıca düzenlenmiştir. Bu rehberde yöneticilerin ve kat maliklerinin bilmesi gereken esasları, yönetmelik maddeleriyle birlikte topladık.

Asansörde bakım ile periyodik kontrol aynı şey midir?

Hayır. İki ayrı faaliyettir:

• Bakım: Asansörün işletmeye alınmasından sonra kullanım ömrü boyunca fonksiyonlarının ve güvenlik gereklerinin sürekliliğini sağlamaya yönelik işlemlerdir. Asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından ayda en az bir defa yürütülür (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.4).
• Periyodik kontrol: Asansörün güvenli kullanımı ve işletme yönünden uygun çalışıp çalışmadığına dair yaptırılacak muayenedir. Bakımı yapan firmadan bağımsız, yetkilendirilmiş A tipi muayene kuruluşunca yapılır.

KMK m.35'in (l) bendi de yöneticinin görevleri arasında bunu sayar: Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

Kim sorumludur?

İşletme ve Bakım Yönetmeliği "bina sorumlusu" kavramını kullanır: Asansörün güvenli kullanımı için düzenli olarak bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan; binada kat maliklerinin kendi aralarında seçeceği veya dışarıdan yetki vereceği kişi, kat maliki ya da kat malikleridir (m.4).

Bina sorumlusunun yükümlülüklerinden bazıları:

• Asansörün güvenli çalışmasını sağlamak üzere bakımı yaptırmak ve bakım ücretini ödemek (m.14).
• Asansörle ilgili herhangi bir tehlikeli durumu bakım sözleşmesi imzalanan firmaya iletmek ve müdahale edilene kadar gerekli güvenlik tedbirini almak (m.14).
• Kabine iliştirilen asansör kimlik numarası etiketini asansörün kullanım ömrü boyunca muhafaza etmek ve gerektiğinde yenilemek (m.5).
• Bakım fişlerini makine/makara dairesinde veya yönetim bürosunda kalıcı olarak muhafaza etmek (m.10).
• Asansör firmasının bildirdiği risk durumunda asansörün güvenli hale getirilmesini sağlamak (m.10).

Yönetmeliğe aykırı hareket eden bina sorumlusuna veya kat maliklerine idari para cezası uygulanabileceği de yönetmelikte belirtilmiştir (m.17). Kanuna göre bina yönetiminde yönetici atanması gereken yerde atama yapılmamışsa, asansör işlerinin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35, son fıkra).

Periyodik kontrol ne zaman ve nasıl yapılır?

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği'ne göre:

1. Binada sürekli kullanılan asansörün periyodik kontrolü yılda en az bir defa yaptırılır (m.8, m.16).
2. Kontrolün yaptırılması yükümlülüğü ilgili idareye ve bina sorumlusuna aittir (m.8).
3. Bir sonraki kontrol tarihinin belirlenmesinde, o takvim yılı içinde gerçekleştirilen kontrol tarihi esas alınır (m.8, m.16).
4. Kontrol, bina sorumlusunun talebi üzerine veya muayene kuruluşunca resen yapılır (m.16).
5. Kontrolün ardından rapor düzenlenir ve asansöre bilgi etiketi iliştirilir (m.16).
6. Periyodik kontrol ücreti, bina sorumlusundan muayene kuruluşunca tahsil edilir (m.23).

Kontrol ücretinin tutarı, yıllara ve ilgili idarelere göre değişebildiği için kesin rakam vermiyoruz; yetkili muayene kuruluşundan veya belediyenizden öğrenin.

Bilgi etiketleri ne anlama gelir?

Yönetmeliğin 22. maddesine göre periyodik kontrolü yapılan her asansöre yeşil, mavi, sarı veya kırmızı renkli zemin üzerine bilgi etiketi iliştirilir. Sonuçlar kusursuz, hafif kusurlu, kusurlu ve güvensiz olmak üzere dört grupta değerlendirilir (m.11).

Etiket rengi	Anlamı	Takip
Yeşil	Uygun asansör	Yıllık periyodik kontrol
Mavi	Hafif kusurlu asansör	Bu yazıda mavi etiket için süre belirtilmemiştir; kontrol raporuna ve yönetmeliğe bakın
Sarı	Kusurlu asansör	120 gün içinde güvenli hale getirilmesi; takip kontrolü 120 gün sonra (m.24, m.26)
Kırmızı	Güvensiz asansör	Kullandırılmaması, 60 gün içinde güvenli hale getirilmesi; takip kontrolü 60 gün sonra (m.24, m.26)

Kırmızı veya sarı etiketli asansörde, takip kontrolünde uygunsuzlukların verilen süre sonunda giderilmediği belirlenirse, asansörün ana besleme sisteminden elektriğin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilmesini sağlamak üzere ilgili idareye bilgi verilir (m.26). Birinci takip kontrolünde bina sorumlusundan ayrıca ücret talep edilemez (m.24). Güvensiz asansörün süre dolmadan güvenli hale getirilmeden kullandırılmasından doğabilecek can ve mal kaybından bina sorumlusu sorumludur (m.11).

Örnek: Haziran'da yapılan kontrolde asansöre sarı etiket yapıştırıldı. Rapor ilgili idareye, bina sorumlusuna ve asansör firmasına iletildikten 120 gün sonra takip kontrolü yapılır. Bu sürede eksikleri gidermek için firmadan teklif alıp genel kurul veya yönetici kararıyla işlemi başlatmak gerekir.

Asansör giderleri kimin üzerinde?

Bakım, onarım ve kontrol ücretleri ortak giderdir. KMK m.20'ye göre bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında paylaşılır; ayrıntı için arsa payına göre gider paylaşımı rehberine bakın. Bakım ile yenileme arasındaki fark ise demirbaş ve işletme gideri farkı rehberinde anlatılıyor. Aidat payınızı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Senin Site ile asansör işlerini nasıl düzenli tutarsınız?

Yöneticilerin en sık yaşadığı sorun, kontrol tarihini ve belgeleri kaybetmektir. Senin Site'de asansör bakım ve kontrol ücretlerini gider kaydı olarak kategori ve belgeyle tutabilir, sakinlerden gelen arıza taleplerini kayıt altına alabilirsiniz. Gelir, gider ve kasa ve arıza ve talep takibi sayfalarını inceleyin. Hatırlatma amaçlı duyuruları sakinlere iletebilirsiniz. Lansman döneminde tüm özellikler ücretsizdir; kayıt olarak başlayın.

Yöneticinin tüm görevleri için yöneticinin görevleri ve sorumlulukları rehberine göz atın.

Önemli not

Mevzuat zaman zaman değişir; bu yazıdaki hükümler Resmî Gazete'de yayımlanan metinlere dayanır. Yönetmeliklerin sonraki değişikliklerini ve asansörünüze özgü gereklilikleri (ör. mevcut asansörlerin güvenlik seviyesinin artırılması) ilgili idareden veya yetkili muayene kuruluşundan teyit edin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.